Definice asset managera je zvyšovat hodnotu svěřeného majetku

Co obnáší disciplína asset managementu?

Asset management je na pomyslném vrcholu pyramidy v péči o budovu a její nájemce, aktivně řeší organizační úkoly na manažerské úrovni, strategické plánování, komplexní řízení projektů i investiční složku v rámci svého portfolia a pracuje s různými finančními ukazateli a reportingem. Úlohou asset managera je růst hodnoty spravované nemovitosti, kterého je možné docílit nejen rekonstrukcemi a modernizacemi, ale i vyhledáváním dalších příležitostí pro generování příjmů a nebo nastavením komerčních podmínek nájemních smluv s ohledem na principy oceňování nemovitosti a eliminaci rizika na straně pronajímatele.

A pokud už se bavíme o pyramidě, je důležité zmínit i nižší úrovně. Základnou je facility management budovy, který zahrnuje každodenní servis jako jsou úklid, ostraha a technická správa budovy, další úrovní je property management, který už řeší složku komunikace s nájemníky, smlouvy, jejich požadavky a každodenní péči o ně, zároveň je property management zodpovědný za řízení dodavatelů v rámci facility managementu a za provozní náklady budovy. Každá z těchto úrovní se liší nejen samotnou činností, ale i úrovní odpovědnosti za finanční stránku.  Zatímco technická správa se pohybuje na úrovni vhledu do provozních nákladů (OPEX), property manager pak vidí i do složky příjmové (net operating income) a asset manager řídí komplet finanční a investiční složku dané společnosti, která je vlastníkem nemovitosti nebo portfolia.

Ve WOOD Real Estate máme vzhledem k šíři portfolia vlastní property management v Česku, na Slovensku a v Polsku pak částečně outsourcujeme.

Jaké dovednosti by měl mít dobrý asset manager?

Musí mít komplexní a strategické myšlení, měl by mít poměrně detailní znalosti trhu a schopnost předvídat jeho další vývoj. Musí mít komunikační a vyjednávající schopnosti a musí být schopen analyzovat různé scénáře a v případě investic rozhodovat tak, aby návratnost investovaného kapitálu byla maximální. Musí mít znalosti práva a základní znalosti daňových zákonů.

Máte na starosti kancelářské portfolio v Bratislavě. Jakou životnost má v průměru kancelářská budova? Jak často je potřeba realizovat nějaké nákladnější stavební úpravy?

Životnost kancelářské budovy určuje kvalita provedení v průběhu výstavby a zároveň kvalita její správy po uvedení do provozu. Požadavky nájemců se mění v čase, zároveň se na trh dostávají trendy, které ještě před několika lety nemusely byt nutně běžné. Například dnes je nemyslitelné, aby kancelářská budova neměla kolárny, sprchy nebo dobíjecí stanice na elektroautomobily. Při developmentu se na toto myslí, ale ve starších budovách je potřeba pro tyto prostory hledat místo a často na úkor existujících ploch jako je parking, skladovací plochy a podobně. Do budovy je však nutné investovat pravidelně i po malých částkách tak, aby vždy reflektovala trendy, které jsou na trhu obvyklé. To má samozřejmě následně vliv na její obsazenost a poptávku.

Jak to funguje v praxi například u vašich budov?

Na Slovensku máme nyní rozběhnutých několik revitalizačních projektů. Rekonstruujeme lobby v bratislavských kancelářských budovách BBC5 a BBC1. Pracujeme také na kultivaci prostranství v okolí budov, na BBC5 stavíme na střeše novou FVE, která by měla být zprovozněna začátkem příštího roku.

Revitalizace budov a péče o ně má přímý vliv na hodnotu nemovitosti. Naším cílem je budovy držet dlouhodobě, proto musíme do jejich údržby a dalšího rozvoje průběžně investovat. Máme v portfoliu starší i 20 let staré budovy, kde především v materiálové oblasti nebo energetické náročnosti jsou oproti developmentu velké rozdíly. Musíme se o to více snažit, abychom byli konkurenceschopní.

Vidíte po více než ročním působení v Bratislavě nějaká specifika tohoto regionu?

Bratislavský trh je vysoce konkurenční. V posledních letech se zde hodně staví a je zde několik velkých hráčů, kteří výrazně ovlivňují trh. Bratislava je malá, v Praze tito hráči nemají takovou sílu. V Praze je zhruba 7% vacancy rate, v Bratislavě je zhruba 14%, takže ta dynamika tu musí být logicky úplně jiná. Je to o větším důrazu na komunikaci s nájemci, musíme jim vycházet maximálně vstříc různými incentivy a péčí. Pokud je nájemce spokojený, zůstává u nás, a jeho pozitivní zpětná vazba nám pomáhá při obsazování dalších prostor.

Jaké konkrétní kroky podnikáte, abyste se udrželi na špičce?

Musíme být velmi draví a rychlí a musíme neustále monitorovat konkurenční prostředí. Není možné, aby u nás poptávka zůstala bez odpovědi déle jak den. Staráme se o klienta od první vteřiny. Máme interní tým architektů, který nám kreslí space plány a jsme tak schopni v podstatě do druhého dne dodat návrh fitoutu, jak by v našich prostorách mohli fungovat, včetně nacenění.

Jsme otevřeni novým trendům a umíme reagovat i na méně tradiční poptávky. Pokud máme volný prostor, například patro, nečekáme rok na to, jestli se nám podaří obsadit tak, jak je. Na budově BBC1 jsme například takto konvertovali volné patro na flexi kanceláře, které poskytujeme malým nájemcům na smlouvu bez závazku. A ze zájmu vidíme, že jsme se trefili do potřeb nájemců.

Jak spolu souvisí flexi kanceláře a coworkingová centra, která jsou také trendem posledních let? Jaké jsou mezi nimi rozdíly?

Pro lepší představu můžeme coworkingový prostor přirovnat k hotelu, kde máte kompletní servis od zařízených kanceláří, kuchyňky, prezentačních místností, až po nápoje zdarma a cateringové služby. Oproti tomu flexi kanceláře jsou něco jako Airbnb, pronajmete si prostor se základními službami a o zbytek se musíte postarat vlastními silami, součástí flexi kanceláří zároveň není vnitřní vybaveni nábytkem, ale vše záleží na požadavcích nájemců.

Náš coworkový koncept ZONE v Bratislavě je exkluzivní plnohodnotně vybavený projekt se službami manažera, který je zde plně pro klienta a řeší jeho potřeby.

V obou konceptech, jak ve flexi kancelářích, tak v coworkových prostorách, vidíme v Bratislavě potenciál. Ve srovnání například s Prahou zde není trh ještě tak saturován.

Jaké jsou aktuální trendy v kancelářských budovách?

Pozorujeme, že v poslední době už není takový důraz na open space a firmy jdou spíše cestou menších kanceláří. Standardem se dnes už stávají dobíjecí stanice pro auta i elektrokola, kolárny nebo sprchy. My se snažíme do našich budov přinášet služby, které nájemci požadují. Pravidelně zjišťujeme jejich potřeby v rámci dotazníků spokojenosti a reagujeme na jejich potřeby. Může to být například v rámci budovy dostupné občerstvení s moderní, zdravou kuchyní a cenově dostupnou nabídkou. Takový projekt aktuálně řeší kolegové v pražském Hadovka Office Parku.

Trendem posledních let je i téma ESG. Jak s ním ve WOOD Real Estate pracujete?

ESG v byznysovém světě rezonuje a jeho význam bude sílit. Pokud půjdeme až do důsledku, tak i banky dnes schvalují úvěr na základě plnění parametrů ESG. Pro nás ve WOOD & Company je tato oblast jen vyřčením něčeho, co už dlouhodobě děláme. Silně se zaměřujeme na energetický management, na správu technologií tak, aby byla spotřeba co nejefektivnější a v neposlední řadě i na investice, které přinášejí energetické úspory. Snažíme se maximálně využívat přírodních zdrojů, například FVE máme v Bratislavě instalovanou na Auparku a budeme mít i na BBC5, v Praze máme FVE na budovách GreenPoint a na Hadovce.

Kromě toho pečujeme o naše nájemce a snažíme se v našich budovách držet komunitního ducha. Pořádáme různé sportovní, společenské, kulturní nebo charitativní akce, do kterých se mohou nájemci zapojit.

Ovlivňuje ESG i to, jací nájemci k vám přicházejí?

Samozřejmě. Některé nadnárodní společnosti mají centrálou definované parametry, které automaticky selektují budovy podle parametru ESG. Kromě energetické náročnosti jde třeba i o dostupnost, zelenou střechu nebo konkrétní typ oken, silným tématem je také uhlíková neutralita neboli snížení produkce CO2.  Klíčovým aspektem pro rozhodování takových nájemců je dlouhodobá udržitelnost a vliv na životní prostředí.

Máte bohaté zkušenosti z asset managementu i na mezinárodní úrovni. Co vás oslovuje na práci ve WOOD Real Estate?

Ve Woodech je velmi zkušený tým profesionálů, kterých si vážím. Díky ploché struktuře a důvěře vedení ve své lidi dokážeme být neuvěřitelně rychlí a flexibilní v exekuci projektů od rozhodovací fáze až po samotnou realizaci. WOOD & Co je velmi racionální společnost, ekonomicky smýšlející. I díky závazkům vůči investorům zde musí vše mít hlavu a patu. Na prvním místě je týmová práce, a to mi vyhovuje.

Kontakt pro média:
Marketing Manager
Ivona Prokešová
Tel.: +420 604 215 523
E-mail: ivona.prokesova@wood.cz