Nové nemusí být nejlepší

„Investiční byznys s komerčními nemovitostmi má svá specifika, ale není to jaderná fyzika“ říká investiční ředitel WOOD & Company Martin Šmigura. „Naším typickým rysem, při koupi nového aktiva, je získávání kapitálu až v momentě kdy máme jasně identifikovanou příležitost. Zabraňujeme tak nechtěnému momentu, kdy peníze klientů leží na našem účtu bez využití, což v konečném důsledku kazí výkon celého fondu.“ I díky cílení na kvalifikované investory s volnými financemi v minimálním objemu cca. 100.000 Eur, umí společnost WOOD & Company potřebný kapitál získat poměrně rychle. „Soustředíme se na malou skupinu populace u které je nakumulovaný relativně velký objem prostředků. Jsou to lidé, kteří očekávají, že jejich úspory zhodnotíme bez výrazného rizika při cíleném výnosu 8-10 % ročně. Tento cíl se nám plus mínus daří bez problému dosahovat.“ dodává Martin Šmigura.

Vstupenkou na bratislavský trh byl Westend Tower

Realitní aktiva má WOOD & Company „zaparkované“ ve dvou fondech: WOOD & Company Retail Podfond a WOOD & Company Office Podfond. Zatímco retailový podfond je zastoupen výhradně pražskými aktivy (Obchodní a administrativní centrum Harfa a Obchodní centrum Krakov), v tom administrativním, vedle pražských budov Hadovka Office Parku a The Greenline Kačerov, převládají bratislavské budovy. A ne ledajaké.

„Bratislava přišla na řadu v roce 2017. Začátek nebyl jednoduchý, protože jsme byli na realitním trhu nováčkem a transakce tohoto typu vyžadují vysokou míru vzájemné důvěry. Nakonec se nám naskytla příležitost ke koupi Westend Tower na bratislavské Patronce. Po několika měsících vyjednávání s holandskou developerskou skupinou CTP došlo k dohodě“ říká Martin Šmigura. V roce 2018 následovala v krátkém sledu akvizice dalších bratislavských budov – Lakeside Park, Aupark Tower a BBC5. Kvarteto budov momentálně nabízí celkovou pronajímatelnou plochu více než 100.000 m2. „V případě těchto tří akvizic jsme se posunuli na úroveň áčkových adres, které jsou prioritně obsazeny nájemci z lídrů domácího i zahraničního byznysu. Jejich vysoké nároky byly významnou zkušeností i v otázce správy budov. I proto jsme vytvořili WOOD & Company Real Estate se zkušeným týmem, který má kromě leasingových vztahů na starosti i každodenní komunikaci s nájemci.“ doplňuje Šmigura.

Nové nemusí být nejlepší

Investiční strategie WOOD & Company disponuje při vstupu do realitních aktiv ještě jedním specifickým rysem. Všechny budovy v portfoliu lze označit jako etablované a prověřené časem. Podle Šmigury je právě tento aspekt jedním z klíčových k dosahování zmíněného investičního výnosu. Nájemci s dlouhodobými smlouvami, časem prověřená technická stránka a výška servisních poplatků, dořešena infrastruktura i nastavené vztahy v budovách dávají dostatečný prostor pro konkurenceschopnost vůči novostavbám. „Díky tomu si můžeme dovolit nabízet nájemcům srovnatelnou kvalitu za lepších podmínek než by našli v některé z nových budov. Situace se nemění ani nyní když v Bratislavě dochází k nové vlně volných kancelářských prostor. Ekonomická logika říká, že do ceníků za nájmy se přenesou náklady za stavební materiály, energie použité při stavbě a platy pro stavební personál. Všechny tyto položky byly v posledních letech na svých maximech. To se v případě nových budov musí projevit i na výši nájmu. Nájemci tento faktor vidí a vnímají. I proto ve všech budovách nadále dosahujeme téměř plné obsazenosti.“ uzavírá Šmigura.

Jak to vypadalo v budovách WOOD & Company během opatření proti šíření COVID-19? Podle Evy Sádovské, analytičky WOOD & Company zůstalo během pracovního týdne koronavirové krize (9.-13. března 2020) pracovat v budovách WOOD & Company v průměru 72 % zaměstnanců v porovnání s běžným týdnem z období před nákazou. Během druhého pracovního týdne (16.-20. března 2020) pracovalo v administrativních budovách už pouze 22 % zaměstnanců. V průběhu prvních dvou květnových týdnů se obsazenost drží nad úrovní 30 %.

Pokračování článku naleznete zde.

Článek vyšel v Hospodářských novinách