Definícia asset manažéra je zvyšovať hodnotu zvereného majetku

Čo zahŕňa disciplína asset manažmentu?

Asset manažment je na pomyselnom vrchole pyramídy v starostlivosti o budovu a jej nájomcov, aktívne rieši organizačné úlohy na manažérskej úrovni, strategické plánovanie, komplexné riadenie projektov i investičnú zložku v rámci svojho portfólia a pracuje s rôznymi finančnými ukazovateľmi a reportingom. Úlohou asset manažéra je rast hodnoty spravovanej nehnuteľnosti, ktorý je možné docieliť nielen rekonštrukciami a modernizáciami, ale aj vyhľadávaním ďalších príležitostí na generovanie príjmov alebo nastavením komerčných podmienok nájomných zmlúv s ohľadom na princípy oceňovania nehnuteľnosti a elimináciu rizika na strane prenajímateľa.

A keď už sa bavíme o pyramíde, je dôležité spomenúť aj nižšie úrovne. Základňou je facility manažment budovy, ktorý zahŕňa každodenný servis, ako je upratovanie, bezpečnostná služba a technická správa budovy, ďalšou úrovňou je property manažment, ktorý už rieši zložku komunikácie s nájomníkmi, zmluvy, ich požiadavky a každodennú starostlivosť o ne, zároveň je property manažment zodpovedný za riadenie dodávateľov v rámci facility manažmentu a za prevádzkové náklady budovy. Každá z týchto úrovní sa líši nielen samotnou činnosťou, ale aj úrovňou zodpovednosti za finančnú stránku. Zatiaľ čo technická správa sa pohybuje na úrovni náhľadu do prevádzkových nákladov (OPEX), property manažér potom vidí aj do zložky príjmovej (net operating income) a asset manažér riadi komplet finančnú a investičnú zložku danej spoločnosti, ktorá je vlastníkom nehnuteľnosti alebo portfólia.

Vo WOOD Real Estate máme vzhľadom na šírku portfólia vlastný property manažment v Česku, na Slovensku a v Poľsku zase čiastočne outsourcujeme.

Aké zručnosti by mal mať dobrý asset manažér?

Musí mať komplexné a strategické myslenie, mal by mať pomerne detailné znalosti trhu a schopnosť predvídať jeho ďalší vývoj. Musí mať komunikačné a vyjednávacie schopnosti a musí byť schopný analyzovať rôzne scenáre a v prípade investícií rozhodovať tak, aby bola návratnosť investovaného kapitálu maximálna. Musí mať znalosti práva a základné znalosti daňových zákonov.

Máte na starosti kancelárske portfólio v Bratislave. Akú životnosť má v priemere kancelárska budova? Ako často je potrebné realizovať nejaké nákladnejšie stavebné úpravy?

Životnosť kancelárskej budovy určuje kvalita realizácie v priebehu výstavby a zároveň kvalita jej správy po uvedení do prevádzky. Požiadavky nájomcov sa časom menia, zároveň sa na trh dostávajú trendy, ktoré ešte pred niekoľkými rokmi nemuseli byť nutne bežné. Napríklad dnes je nemysliteľné, aby kancelárska budova nemala sklady na bicykle, sprchy alebo dobíjacie stanice na elektroautomobily. Pri developmente sa na toto myslí, ale v starších budovách je potrebné hľadať pre tieto priestory miesto, a to často na úkor existujúcich plôch, ako je parking, skladovacie plochy a podobne. Do budovy je však nutné investovať pravidelne aj po malých čiastkach tak, aby vždy reflektovala trendy, ktoré sú na trhu obvyklé. To má, samozrejme, následne vplyv na jej obsadenosť a dopyt.

Ako to funguje v praxi, napríklad u vašich budov?

Na Slovensku máme teraz rozbehnutých niekoľko revitalizačných projektov. Rekonštruujeme lobby v bratislavských kancelárskych budovách BBC5 a BBC1. Pracujeme tiež na kultivácii priestorov v okolí budov, na BBC5 staviame na streche novú FVE, ktorá by mala byť uvedená do prevádzky začiatkom budúceho roka.

Revitalizácia budov a starostlivosť o ne má priamy vplyv na hodnotu nehnuteľnosti. Naším cieľom je budovy držať dlhodobo, preto musíme do ich údržby a ďalšieho rozvoja priebežne investovať. Máme v portfóliu staršie, aj 20 rokov staré budovy, pričom veľké rozdiely sú tu oproti developmentu najmä v materiálovej oblasti alebo energetickej náročnosti. Musíme sa o to viac snažiť, aby sme boli konkurencieschopní.

Vidíte po viac ako ročnom pôsobení v Bratislave nejaké špecifiká tohto regiónu?

Bratislavský trh je vysokokonkurenčný. V posledných rokoch sa tu veľa stavia a je tu niekoľko veľkých hráčov, ktorí výrazne ovplyvňujú trh. Bratislava je malá, v Prahe títo hráči nemajú takú silu. V Prahe je zhruba 7 % vacancy rate, v Bratislave je zhruba 14 %, takže tá dynamika tu logicky musí byť úplne iná. Je to o väčšom dôraze na komunikáciu s nájomcami, musíme im vychádzať maximálne v ústrety rôznymi incentívami a starostlivosťou. Ak je nájomca spokojný, zostáva u nás a jeho pozitívna spätná väzba nám pomáha pri obsadzovaní ďalších priestorov.

Aké konkrétne kroky podnikáte, aby ste sa udržali na špičke?

Musíme byť veľmi draví a rýchli a musíme neustále monitorovať konkurenčné prostredie. Nie je možné, aby u nás dopyt zostal bez odpovede dlhšie ako deň. Staráme sa o klienta od prvej sekundy. Máme interný tím architektov, ktorý nám kreslí space plány a sme tak schopní v podstate do druhého dňa dodať návrh fitoutu, ako by v našich priestoroch bolo možné fungovať, vrátane nacenenia.

Sme otvorení novým trendom a vieme reagovať aj na menej tradičné dopyty. Ak máme voľný priestor, napríklad poschodie, nečakáme rok na to, či sa nám podarí obsadiť tak, ako je. V budove BBC1 sme napríklad takto konvertovali voľné poschodie na flexi kancelárie, ktoré poskytujeme malým nájomcom na zmluvu bez záväzkov. A zo záujmu vidíme, že sme sa trafili do potrieb nájomcov.

Ako spolu súvisia flexi kancelárie a coworkingové centrá, ktoré sú tiež trendom posledných rokov? Aké sú medzi nimi rozdiely?

Pre lepšiu predstavu môžeme coworkingový priestor prirovnať k hotelu, kde máte kompletný servis od zariadených kancelárií, kuchynky, prezentačných miestností až po nápoje zdarma a cateringové služby. Oproti tomu flexi kancelárie sú niečo ako Airbnb, prenajmete si priestor so základnými službami a o zvyšok sa musíte postarať vlastnými silami. Súčasťou flexi kancelárií zároveň nie je vnútorné vybavenie nábytkom, ale všetko závisí od požiadaviek nájomcov.

Náš coworkový koncept ZONE v Bratislave je exkluzívny plnohodnotne vybavený projekt so službami manažéra, ktorý je tu plne pre klienta a rieši jeho potreby.

V oboch konceptoch, vo flexi kanceláriách, ako aj v coworkových priestoroch, vidíme v Bratislave potenciál. V porovnaní napríklad s Prahou tu trh nie je ešte taký saturovaný.

Aké sú aktuálne trendy v kancelárskych budovách?

Pozorujeme, že v poslednom čase už nie je taký dôraz na open space a firmy idú skôr cestou menších kancelárií. Štandardom sa dnes už stávajú dobíjacie stanice pre autá i elektrobicykle, sklady na bicykle alebo sprchy. My sa snažíme do našich budov prinášať služby, ktoré nájomcovia požadujú. Pravidelne zisťujeme ich potreby v rámci dotazníkov spokojnosti a reagujeme na ich potreby. Môže to byť napríklad občerstvenie dostupné v rámci budovy s modernou, zdravou kuchyňou a cenovo dostupnou ponukou. Taký projekt aktuálne riešia kolegovia v pražskom Hadovka Office Parku.

Trendom posledných rokov je aj téma ESG. Ako s ňou vo WOOD Real Estate pracujete?

ESG vo svete biznisu rezonuje a jeho význam bude silnieť. Ak pôjdeme až do dôsledku, tak aj banky dnes schvaľujú úver na základe plnenia parametrov ESG. Pre nás vo WOOD & Company je táto oblasť len odzrkadlením niečoho, čo už dlhodobo robíme. Silne sa zameriavame na energetický manažment, na správu technológií tak, aby bola spotreba čo najefektívnejšia, a v neposlednom rade aj na investície, ktoré prinášajú energetické úspory. Snažíme sa maximálne využívať prírodné zdroje, napríklad FVE máme v Bratislave inštalovanú na Auparku a budeme mať aj na BBC5, v Prahe máme FVE na budovách GreenPoint a na Hadovke.

Okrem toho sa staráme o našich nájomcov a snažíme sa v našich budovách udržiavať komunitného ducha. Organizujeme rôzne športové, spoločenské, kultúrne alebo charitatívne akcie, do ktorých sa nájomcovia môžu zapojiť.

Ovplyvňuje ESG aj to, akí nájomníci k vám prichádzajú?

Samozrejme. Niektoré nadnárodné spoločnosti majú centrálou definované parametre, ktoré automaticky selektujú budovy podľa parametru ESG. Okrem energetickej náročnosti ide napríklad aj o dostupnosť, zelenú strechu alebo konkrétny typ okien, silnou témou je tiež uhlíková neutralita, teda zníženie produkcie CO2. Kľúčovým aspektom pre rozhodovanie takých nájomcov je dlhodobá udržateľnosť a vplyv na životné prostredie.

Máte bohaté skúsenosti z asset manažmentu i na medzinárodnej úrovni. Čo vás oslovuje na práci vo WOOD Real Estate?

Vo Woodoch je veľmi skúsený tím profesionálov, ktorých si vážim. Vďaka plochej štruktúre a dôvere vedenia v našich ľudí dokážeme byť neuveriteľne rýchli a flexibilní v exekúcii projektov od rozhodovacej fázy až po samotnú realizáciu. WOOD & Co je veľmi racionálna spoločnosť, ekonomicky zmýšľajúca. Aj vďaka záväzkom voči investorom tu všetko musí mať hlavu a pätu. Na prvom mieste je tímová práca, a to mi vyhovuje.

Kontakt pre médiá (SK):

Marketing Manager
Zuzana Obšitníková
Tel.: +421 903 668 806
E-mail: zuzana.obsitnikova@wood.com