Jan Kubíček: Pre investorov má Aupark jasný príbeh so stabilnými výnosmi

Aupark je stabilné investičné aktívum, čo potvrdzujú aj prvé výsledky jeho podfondu za vlaňajšok. Podľa Jana Kubíčka, portfolio advisora WOOD & Company, ktorý sa spolupodieľal na akvizícii tejto komerčnej nehnuteľnosti, je to veľmi dobrý protiinflačný produkt. 

Po kúpe Auparku vlani v apríli sa pre investorov vytvoril nový realitný podfond pre toto nákupné centrum. Prečo nie je zaradený do Retail podfondu, v ktorom už sú pražské nákupné centrá Krakov a Harfa?

Pretože Aupark je veľkosťou aj profilom výnimočné nákupné centrum. Vzhľadom na jeho unikátnosť, sme sa rozhodli ho uviesť na trhu ako samostatný AUP Bratislava podfond. Tiež sa nám jednoduchšie vysvetľuje investorom jeho úspešný príbeh. Ponúkame im len jedno obchodné centrum s jedinečnou polohou aj funkciou. Pri takej veľkej transakcii to dáva zmysel a je to pre investora transparentnejšie. Vie presne do čoho investuje. Napokon AUP Bratislava podfond je odlišný investičný produkt aj čo sa týka rizikového profilu a štruktúry výnosov pre investora, keďže vypláca aj dividendy.

Čo ak chce klient viac diverzifikovať investície, ponúknu sa mu iné fondy?

Môže diverzifikovať nákupom podielov v Retail podfonde, kde je práve Krakov a Harfa. Pri diverzifikácii však nemusíte poznať všetky aktíva. Pri podfonde AUP Bratislava vie investor presne, čo kupuje. Kvalita tejto budovy je taká veľká, že unesie samostatný podfond.

Retailový podfond mal vlani slušný výnos 7,4%. Môžu mať investori podobné očakávania aj pri podfonde AUP Bratislava? 

Nehnuteľnosti dokázali, že sú odolnou investíciou aj napriek covidovej situácii. Aupark vlastníme skoro rok. Je to stabilný investičný produkt, čo potvrdzujú aj výsledky za vlaňajšok. Jeho výnos dosiahol 5,63% od založenia v prípade eurovej triedy investičných akcií. Okrem toho sa investori môžu tešiť na zaujímavé dividendy. 

Ochráni táto investícia investorov pred zvyšujúcou sa infláciou? 

V nájomných zmluvách máme inflačné doložky. Navyše, tržby nájomcov Auparku rastú dlhodobo rýchlejšie než priemerné tržby retailu na Slovensku. Preto je komerčná nehnuteľnosť veľmi dobrý protiinflačný produkt. 

Výnosy ovplyvňuje aj správna kombinácia fixného a obratového nájomného. Na ktoré z nich sa WOOD & Company viac spolieha? 

Máme viac fixného nájomného, pretože máme štandardne päťročné nájomné zmluvy. Aj vďaka tomu máme v Auparku stabilné zázemie dlhodobých nájomcov. Napríklad počas pandémie odišlo len 16 obchodov z 231 čo je len okolo 6%. Z tých prázdnych priestorov je už 9 prenajatých. Takže obsadenosť je stále vysoká nad 95 percent. To je dôkaz, že Aupark pandémiu zvládol veľmi dobre. 

Ktorý z týchto faktorov-vysoká obsadenosť a vysoký podiel fixných nájmov- je dôležitý pre investorov, aby považovali Aupark za stabilnú investíciu?

Najdôležitejšia je pre nich obsadenosť. Pomer fixných a obratových nájmov je tiež dôležitý, ale keďže chceme mať menej rizika, tak preferujeme fixné nájmy. To je záruka stability aj pre investorov. 

Stabilná návštevnosť

Ako sa vlani darilo Auparku od uvoľnenia protipandemických opatrení z pohľadu návštevnosti? 

Akonáhle sa proticovidové opatrenia uvoľnili, ľudia sa vrátili do obchodných centier.  Návrat priniesol zaujímavý trend – ľudí síce chodilo menej, ale o to viac nakupujú. Ich nákupné košíky boli plnšie. Predpokladáme, že chodia skôr nakupovať samostatne a nie vo väčších skupinkách. Aj vďaka tomu sa tržby v mesiacoch bez lockdownu priblížili tým v roku 2019, takže sme optimisti.

Kolísala návštevnosť v niektorých konkrétnych mesiacoch? 

Leto bolo optimistické, ale potom prišla covidová jeseň a návštevnosť začala opäť klesať. Aj napriek tomu je evidentné, že nakupovanie cez e-shopy tradičnému retailu významne neuškodilo. Veci dennej spotreby, módu a zábavu ľudia stále chodia radšej kupovať do obchodných centier. Dokonca aj pri elektronike sme sledovali, že zákazník si síce objednal tovar online, ale prišiel si poňho do predajne. E-shopy teda nenahradili kamenné predajne, ale slúžili ako ich doplnok.

Je badateľný trend, že niektorí online obchodníci prechádzajú do kamenných predajní či showroomov?  

Áno. Od samotných e-shopov registrujeme rastúci dopyt po vlastných kamenných prevádzkach. No ich problém je, že nemajú skúsenosti ako taký obchod funguje. E-shopy sú logicky lacné pri spustení, ale keď sa zväčšujú, sú nákladné na logistiku a majú tlaky na marže. Pri kamennom obchode máte viac vstupných nákladov na začiatku, ale potom tam máte ľahšiu logistiku, zaručenú ročnú návštevnosť a aj marketing vám často robí nákupné centrum. Okolo vášho obchodu prejdú ročne milióny návštevníkov, ak by ste ich chceli dostať na e-shop, zaplatíte veľa peňazí.

E-shopy najprv skúšajú v nákupnom centre menšie plochy vo forme kioskov a až neskôr idú do vlastnej plochy?

Nie všetci, ale deje sa to. Pri stánkoch máme pre záujemcov krátkodobejšie zmluvy aj na pár mesiacov, pre obchody sú zmluvy bežne päťročné. Dokonca niektoré stánky už prenajímame zariadené a je o ne záujem. Tento kioskový koncept radi využívajú banky, ale aj predajcovia kávy či telefónov. V stánku však obchodník nevytvorí takú atmosféru ako vo vlastnom obchode. To isté platí aj o e-shopoch. Nikdy tam nevytvoríte atmosféru napríklad s peknou vôňou ako v kamennej parfumérii. 

Pri Auparku sa často spomína vynikajúce portfólio nájomcov. Ako sa dá úspešne vytvoriť ich mix? 

Aupark je jednoznačne profilovaný ako centrum módy a zábavy. Preto tam máme kino, saunový svet, ale aj veľký podiel gastra. Do budúcna preto plánujeme posilňovať práve tieto segmenty. Pri zábave chceme pridať k saunám a veľkému fitness ďalšie voľnočasové aktivity.

Neuvažuje sa o outdoorových aktivitách ako je lezecká stena?

O týchto aktivitách diskutujeme s mestom, pretože nám záleží na lepšom prepojení obchodného centra a Sadu Janka Kráľa. Obom nám ide o to, aby ľudia mohli v parku stráviť kvalitne čas, ale možnosti ešte nechávame otvorené. 

Je mix obchodov aj návštevníkov v Auparku iný ako v obchodnom centre Krakov v Prahe?

V Auparku máme široký mix návštevníkov od miestnych ľudí z Petržalky, cez zahraničných turistov, Slovákov z okolia, ale aj ľudí z okolitých kancelárii. V Krakove sú zákazníci najmä lokálni obyvatelia z tamojšieho sídliska. Spádová oblasť je len desatina v porovnaní s Auparkom. Zatiaľ čo Krakov je obchodné centrum určené prioritne pre nákupy dennej spotreby, do Auparku chodia ľudia najmä za módou a zábavou, nielen na bežné nákupy.

Počas pandémie bolo výrazne investované do budovy z pohľadu hygienických opatrení a vzduchotechniky. Budú v Auparku zavedené aj zelené riešenia?

Rozhodne. Aupark spoluvlastníme so spoločnosťou Unibail-Rodamco-Westfield, ktorá ho prevádzkuje. Obom nám záleží na udržateľnosti. Preto aktuálne inštalujeme na streche solárne panely, aby sme boli energeticky sebestačnejší. Keďže cena energie stúpa, tak to bude aj finančne výnosné.  

V plánoch developerov je aj rozvoj širšej lokality v Petržalke a v okolí Auparku. Je tam potenciál na rast návštevnosti? 

Okolie Auparku je jedno z najlepších miest na rezidenčné bývanie. Celý pravý breh Dunaja má veľký potenciál. Projekt Nové Lido sa mi páči, Incheba má tiež potenciál na väčšiu návštevnosť. Ale najdôležitejší klenot v tejto lokalite je nábrežie Dunaja. Majestátnosť rieky je unikátna a nedá sa porovnávať ani s Vltavou v Prahe. Je to veľká devíza tejto lokality.