Nové nemusí byť najlepšie

Prvou akvizíciou v tvoriacom sa realitnom porfóliu WOOD & Company bolo pražské obchodné centrum Harfa. V krátkom čase nasledovala ďalšia retailová nehnuteľnosť – OC Šestka neďaleko Letiska Václava Havla. Tieto dve skúsenosti stačili tímu WOOD & Company na to, aby vyhodnotil trh s komerčnými nehnuteľnosťami ako zaujímavý priestor pre svoje investičné aktivity. V dobe extrémne nízkych úrokov tak vyhovel silnejúcemu hlasu klientov po investičnom produkte, ktorý by prinášal zaujímavú mieru zhodnotenia pri relatívne nízkom riziku. Rozhodnutie nabralo na obrátkach v roku 2017 keď WOOD & Company predal 30% balík akcií českého výrobcu netkaných textílií Pegas Nonwovens, čo vytvorilo dostatočný finančný kapitál na nové akvizície. Požiadavka na ich vyhľadávanie bola nasmerovaná aj na bratislavskú kanceláriu WOOD & Company, ktorá disponovala bohatými skúsenosťami s Asset manažmentom ako takým. V tom čase prioritne v oblastiach zdravotníckych (Chirana T.Injecta), farmaceutických (Saneca Pharmaceuticals) alebo odpadárskych (KOSIT) aktív.

„Investičný biznis s komerčnými nehnuteľnosťami má svoje špecifiká, no nie je to jadrová fyzika“ hovorí investičný riaditeľ WOOD & Company Martin Šmigura. „Našou typickou črtou pri kúpe nového aktíva je získavanie kapitálu až v momente kedy máme jasne identifikovanú príležitosť. Zabraňujeme tak nežiadanému momentu, kedy peniaze klientov stoja na našom účte bez zhodnocovania, čo v konečnom dôsledku kazí výkon celého fondu.“ Aj vďaka cieleniu na kvalifikovaných investorov s voľnými financiami v minimálnom objeme cca. 100.000 Eur, vie WOOD & Company potrebný kapitál získať pomerne rýchlo. „Sústredíme sa na malú skupinu populácie u ktorej je nakumulovaný relatívne veľký objem prostriedkov. Sú to ľudia, ktorí očakávajú, že ich úspory zhodnotíme bez výrazného rizika pri cielenom výnose 8-10 percent ročne. Tento cieľ sa nám +/- aj darí dosahovať.“ dodáva Martin Šmigura.

Vstupenkou na bratislavský trh bol Westend Tower

Realitné aktíva má WOOD & Company „zaparkované“ v dvoch fondoch: WOOD & Company Retail Podfond a WOOD & Company Office Podfond. Zatiaľ, čo retailový podfond je zastúpený výhradne pražskými aktívami (Obchodné a administratívne centrum Harfa a Obchodné centrum Krakov), v tom administratívnom (okrem pražského Hadovka Office Parku a The Greenline Kačerov) prevládajú bratislavské budovy. A nie hocijaké.

„Bratislava prišla na rad v roku 2017. Začiatok nebol jednoduchý, keďže sme boli v realitnom biznise novým hráčom a transakcie tohto typu vyžadujú vysokú mieru vzájomnej dôvery. Napokon sa nám vyskytla príležitosť na kúpu Westend Tower na bratislavskej Patrónke. Po niekoľkých mesiacoch vyjednávania s holandskou developerskou skupinou CTP došlo k dohode“ hovorí Martin Šmigura. V roku 2018 nasledovala v krátkom slede akvizícia ďalších bratislavských budov – Lakeside Park, Aupark Tower a BBC5. Kvarteto budov momentálne ponúka celkovú prenajímateľnú plochu viac ako 100.000 m2. „V prípade týchto troch akvizícií sme sa posunuli na úroveň áčkových adries, ktoré sú prioritne obsadené nájomcami spomedzi lídrov domáceho i zahraničného biznisu. Ich vysoké nároky boli významnou školou aj v otázke správy budov. Aj preto sme vytvorili WOOD & Company Real Estate so skúseným tímom ktorý má okrem lízingových vzťahov na starosti aj každodennú komunikáciu s nájomcami.“ dopĺňa Šmigura.

Nové nemusí byť najlepšie

Investičná stratégia WOOD & Company disponuje pri vstupe do realitných aktív ešte jednou špecifickou črtou. Všetky budovy v portfóliu možno označiť ako etablované a overené časom. Podľa Šmiguru je práve tento aspekt jedným z kľúčových k dosahovaniu spomínaného investičného výnosu. Nájomcovia s dlhodobými zmluvami, časom preverená technická stránka a výška servisných poplatkov, doriešená infraštruktúra ako aj nastavené vzťahy v budovách dávajú dostatočný priestor na konkurovanie novostavbám. „Vďaka tomu si môžeme dovoliť ponúkať nájomcom porovnateľnú kvalitu za lepších podmienok ako by našli v niektorej z nových budov. Situácia sa nemení ani teraz keď v Bratislave prichádza k novej vlne voľných kancelárskych priestorov. Ekonomická logika hovorí, že do cenníkov za nájmy sa prenesú náklady za stavebné materiály, energie použité pri stavbe, či platy pre stavebný personál. Všetky tieto položky boli v posledných rokoch na svojich maximách. To sa v prípade nových budov musí prejaviť aj pri nájomnom. Nájomcovia tento faktor vidia a vnímajú. Aj preto vo všetkých budovách naďalej dosahujeme takmer plnú obsadenosť.“ uzatvára Šmigura.

Ako to vyzeralo v budovách WOOD & Company počas opatrení proti šíreniu COVID-19? Podľa Evy Sadovskej, analytičky WOOD & Company zostalo počas týždňa koronakrízy (9.-13. marec 2020) pracovať v budovách WOOD & Company v priemere 72 % zamestnancov v porovnaní s bežným týždňom z obdobia pred nákazou. Počas druhého pracovného týždňa (16.-20. marec 2020) pracovalo v administratívnych budovách už iba 22 % zamestnancov. V priebehu prvých dvoch májových týždňov sa obsadenosť drží nad úrovňou 30 %.

Pokračovanie článku nájdete 

Článok vyšiel v Hospodárskych novinách