Ako budú vyzerať kancelárie budúcnosti? Hrozí s „novým normálom“ odliv nájomcov a zmenšovanie plôch?

Od začiatku covidovej pandémie sme sa stretávali s príbehmi spoločností, ktoré sa rozhodli reagovať na túto novú situáciu. Len pár mesiacov po prvom lockdowne niektoré firmy vyhlasovali, že sa na nový systém práce z domu adaptovali a do kancelárií sa už nikdy nevrátia. Hoci bol tento trend badateľný najmä u veľkých nadnárodných korporácií, ich interné nariadenia boli aplikované aj ich lokálnymi pobočkami u nás. A mnoho ďalších firiem tento či veľmi podobný prístup prevzalo. 

Pandemické obmedzenia máme už viac ako rok úspešne za sebou, téma „nového normálnu“ v kancelárskej komunite ale rezonuje ďalej. Nové hybridné modely práce a ich vplyv na miesto výkonu práce riešia nielen samotní prenajímatelia a nájomcovia, ale nepriamo tiež investori, architekti, stavebné firmy alebo výrobcovia nábytku.

Otázky, ako budú vyzerať kancelárie budúcnosti, aký dopad na ich využitie, veľkosť a štruktúru bude mať prípadné zníženie počtu stálych pracovných miest, a to, či budú firmy redukovať prenajaté plochy, sú stále aktuálne.

Vyplatia sa úspory za kancelárie?

S novými hybridnými modelmi a presunom zamestnancov na home office vzrástla aktuálnosť témy ekonomických úspor zo zníženia počtu pracovných miest a tým pádom potenciálneho zmenšenia kancelárskych plôch. Poďme sa na vec pozrieť z rôznych uhlov, a to očami ekonómov, ktorí premýšľajú v číslach, ale aj personalistov zohľadňujúcich firemnú kultúru a well-being zamestnancov. Konečný úsudok si môžete urobiť sami. 

Náklady na prevádzku kancelárií tvoria v priemere asi 5 až 10 percent z celkových nákladov spoločnosti. Ak sa podarí firme dohodnúť zmenšenie prenajatej plochy a tým ušetriť za prenájom napríklad tretinu nákladov, ide v celkovom objeme reálne o maximálne trojpercentnú úsporu z celkových nákladov firmy. Je táto finančná úspora pre firmu skutočne taká významná a efektívna v dlhodobom horizonte? 

Práca z domu a obmedzovanie pracovných miest v kanceláriách určite môžu priniesť určitý finančný efekt. Nikto ale dnes nedokáže povedať, čo tieto nové hybridné modely práce a z nich vyplývajúci nedostatok sociálneho kontaktu urobia s firemnou kultúrou v dlhšom časovom horizonte, napríklad o päť, desať rokov. Z pohľadu personalistov je pre prosperitu firmy a udržanie lojality zamestnancov dôležité zachovávať atmosféru vo firme a žiť jej spoločnými hodnotami. A to sa z home office cez virtuálny kontakt robí len ťažko. Čo keď spoločnosti po čase vyhodnotia, že tento model nefunguje a výsledky firmy sa zhoršujú? Dnešná situácia ukazuje, že presvedčiť zamestnancov k návratu do kancelárií môže byť zložité. Otázkou tak zostáva, či firmy skutočne chcú šetriť na tom, čo robí firmu firmou. 

Hodnotenie produktivity práce

Ďalším aspektom, ktorý je dôležité pri diskusiách o budúcnosti kancelárií zvážiť a ktorý už som čiastočne spomenul vyššie, je produktivita zamestnancov na home office. V období pandémie sa často hovorilo, že produktivita ľudí pri práci z domu zostáva vysoká alebo sa dokonca zvýšila. Vysvetlené to bolo pozitívnym hospodárskym výsledkom predchádzajúceho roka. Budete so mnou určite súhlasiť, že tento ukazovateľ meraný v krátkom časovom úseku nie je adekvátny a sofistikovanejší pohľad na vec môže dať až vývoj v dlhšom časovom úseku. Je potrebné počkať si na tvrdé dáta a vyhodnotenie dlhodobých trendov vo firemných ukazovateľoch.

Väčšina firiem adaptuje nejakú formu hybridného modelu práce a umožňuje zamestnancom pracovať rôzny počet dní mimo kanceláriu. Najčastejšie modely sú 2+3 alebo 3+2, ale neobvyklé nie sú ani 1+4 (dni v kancelárii vs. home office). Produktivita ale ponúka len jeden pohľad na vec. Ďalším aspektom je dopad sociálnej izolácie na nás ako spoločenských tvorov. Ak sa snažíme merať produktivitu práce, dokážeme okrem toho zmerať aj „engagement“ alebo „happiness“ zamestnancov. A je skutočne niekoľko mesiacov meraná produktivita dôležitejšia ako napríklad kreativita tímu sediaceho spoločne v jednej miestnosti? 

Vplyv prehriateho trhu práce

Určite vnímate, že vyššie uvedené parametre ako zanedbateľné ekonomické úspory alebo ťažko merateľná produktivita zamestnancov majú svoje limity. Od firiem čoraz častejšie počúvame, že by svojich zamestnancov chceli v kanceláriách stretávať častejšie. Zamestnanci to ale nechcú. Flexibilita práce odkiaľkoľvek sa tak premieta aj do náboru zamestnancov a stáva sa jedným z kľúčových parametrov pri výbere budúceho zamestnávateľa. Nezamestnanosť „bielych golierov“ vo veľkých mestách je nulová alebo dokonca negatívna a spoločnosti sa preto právom obávajú, že zamestnanci im v prípade obmedzenia tohto benefitu odídu ku konkurencii. Avšak predstava, že zamestnanci budú pri obmedzovaní tohto benefitu hromadne odchádzať, je pravdepodobne iluzórna… Možno pritom predpokladať, že pri dvojcifernej nezamestnanosti by pozícia zamestnávateľa bola pri požiadavke na návrat do kancelárie iná ako dnes. Aj tu sa núka úvaha, či je možné dostať sa zo začarovaného kruhu aj bez čakania na zmenu na trhu práce, ktorá by logicky bola vyústením širšej ekonomickej krízy. 

Ovplyvnia nové modely práce veľkosť prenajímanej plochy? 

Aký vplyv teda bude mať „nový normál“ na prenajatú kancelársku plochu v nasledujúcich mesiacoch a rokoch? Vieme, že v minulosti tvorili zhruba 60 až 70 percent kancelárskych plôch stále pracovné miesta. Zo súčasných požiadaviek vnímame dopyt po rozširovaní spoločných priestorov, ako sú zasadacie miestnosti, kuchynky, oddychové a jedálenské zóny, na úkor stálych pracovných miest. Budúci pomer sa tak môže úplne obrátiť. Technická časť takej zmeny je však nákladovo a časovo náročná a často sa tak preto deje k výročiu nájomných zmlúv, keď sa dohadujú nové podmienky a je šanca získať finančnú podporu od prenajímateľov. Mnoho nájomných zmlúv stále beží a možno teda predpokladať, že zmeny sa budú v budúcnosti týkať ešte mnohých spoločností.

Jediným relevantným parametrom, z ktorého možno objektívne vyčítať nárast alebo pokles prenajatých kancelárskych plôch, sú čísla „net absorption“, ktoré sleduje spoločnosť CBRE. 

Tento trhový ukazovateľ vyjadruje rozdiel celkovej prenajatej kancelárskej plochy oproti minulému obdobiu. Ak je výsledok pozitívne číslo, objem prenajatých plôch za sledované obdobie vzrástol a naopak. „Net absorption“ kancelárskych plôch sa sleduje na pravidelnej báze, z časových radov je preto možné vysledovať určitý trend. 

Vývoj trhového ukazovateľa „net absorption“ pre kancelárske plochy v Bratislave: 

Zdroj: CBRE

Z dát v tabuľke jednoznačne vyplýva, že za posledných 5 rokov, teda vrátane tých covidových, je tento ukazovateľ pozitívny. Aj napriek tomu, že výška trhového ukazovateľa sa v priebehu covidových rokov znižovala, bol stále pozitívny. Celková prenajatá plocha teda každý rok v porovnaní s tým predchádzajúcim rástla. Po odznení pandémie a ukončení všetkých obmedzení sa čísla opäť vracajú k jednoznačnému a výraznejšiemu rastovému trendu. Za posledných päť rokov prenajatých plôch pribúda, tvrdé dáta tak potvrdzujú, že firmy rastú, kancelárske plochy neopúšťajú a, naopak, dopyt po nich je vysoký. Otázkou ale zostáva ďalší vývoj.

Záver

Aj napriek tomu, že je ešte skoro na vyhodnotenie postcovidových trendov, všetko nasvedčuje tomu, že kancelárie už pravdepodobne nebudú rovnaké ako pred pandémiou. S meniacim sa štýlom práce sa menia aj nároky na to, ako má kancelária vyzerať. Dáta ale potvrdzujú, že zmeny týchto nárokov zatiaľ nevedú k zmenšovaniu prenajatej plochy. 

* Prague Research Forum je dobrovoľná, nezáväzná organizácia, ktorá vznikla na účel lepšej spolupráce pri prieskume trhu kancelárií v Prahe. Jej členmi sú spoločnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, ktoré zdieľajú základné informácie o kancelárskom trhu v Prahe na účel poskytovania čo možno najúplnejších, najpresnejších a najtransparentnejších dát o jeho vývoji.

Spoločnosť WOOD Real Estate zastrešuje realitné aktivity významnej stredoeurópskej finančnej a investičnej skupiny WOOD & Company založenej v roku 1991.

WOOD & Company spravuje investičné aktíva v hodnote 4,5 miliardy EUR, obchoduje na burzách s obratom približne 30 miliárd EUR a poskytuje poradenské služby pri najvýznamnejších M&A transakciách v regióne.

WOOD Real Estate sa zaoberá budovaním kvalitného realitného portfólia a aktívnym manažmentom komerčných nehnuteľností. Portfólio zahŕňa aktuálne viac ako 355 000 m2 prenajímateľnej plochy.

Okrem aktivít v Českej republike, kde spravuje administratívne budovy Hadovka Office Park, Green Point, Greenline či obchodné centrá Galerie Harfa a Centrum Krakov, WOOD Real Estate úspešne buduje svoje portfólio aj na Slovensku a v Poľsku. Medzi slovenské nehnuteľnosti patria administratívne budovy Aupark Tower, Lakeside Park, BBC5, Westend Tower, BBC1, BBC1 Plus a bratislavské nákupné centrum Aupark, v Poľsku spravuje administratívnu budovu Astrum Business Park.

Kontakt pre médiá:

Martin Kodýdek
Head of Marketing | CZ/SK
Tel.: +420 606 615 311  
E-mail: martin.kodydek@wood.cz