Martin Šmigura: V realitách se cítíme dobře

Před několika lety však začala česko-slovenská investiční skupina obracet svou pozornost i na budování vlastního investičního portfolia, jehož hodnota momentálně dosahuje přibližně 1 miliardy eur. Vedle akvizicí ve farmaceutickém, ve zdravotnickém či segmentu nakládání s odpady, společnost Wood & Company vkročila i do realitních vod, prioritně v kategorii administrativních budov. Společnost se dokonce stala i generálním partnerem tohoto ročníku renomované soutěže Office roku. O jejich působení na bratislavském realitním trhu, ale také o tom, proč se společnost rozhodla podpořit tuto soutěž, jsme si povídali s Martinem Šmigurou, investičním ředitelem WOOD & Company.

Vedle pražských akvizic jste v letech 2017 a 2018 poměrně razantně vstoupili i na bratislavský realitní trh. Po koupi Westend Tower přišlo v rychlém sledu k akvizicím budov Aupark Tower, Lakeside Park a BBC5. Jak s odstupem času hodnotíte toto rozhodnutí?

WOOD & Company má také díky téměř 30-letému působení na středoevropském trhu bohaté zkušenosti s budováním investičního portfolia. To nikdy nevznikalo způsobem „kup vše, co vidíš“, ale na základě hloubkových analýz. Uplatňujeme postupy, které jsme si osvojili i jako konzultanti. Koneckonců, naše společnost poradensky stála u celé řady úspěšných M&A transakcí. Stejný klíč jsme použili i na realitním trhu. Cílem bylo poskytnout investorům produkt, který by kombinoval zajímavou míru zhodnocení a nižší míru rizika. S tímto záměrem byla založena nová divize s názvem WOOD & Company Real Estate, které se prostřednictvím strategie aktivního Asset managementu daří naplňovat stanovené cíle. 

O jaké míře zhodnocení je řeč?

U realitního Office Podfondu, orientovaného na investování do kancelářských budov v Praze a Bratislavě, je výnos od začátku jeho působení 38 %. Konkrétně v roce 2018 jsme dosáhli 15 % a v roce 2019 10 %. Kromě tohoto podfondu spravujeme i Retail Podfond, který je vytvořen pro investování do našich pražských obchodních center Harfa a Krakov.

Z toho vyplývá, že i rok 2019 byl úspěšný …

Je to tak. Navzdory rostoucí míře neobsazenosti kancelářských prostor v Bratislavě, všechny naše budovy v současnosti dosahují několikaletého maxima obsazenosti. V případě Lakeside Parku a BBC 5 jsme se dokonce přiblížili k magickým 100 %. Zároveň se nám podařilo uzavřít nebo prodloužit dlouhodobé kontrakty s několika významnými nájemci. Například v případě společnosti ESET, historicky spjatou s Aupark Tower, šlo o jednu z největších leasingových transakcí roku. Takže opravdu můžeme mluvit o úspěšném období. Na druhé straně, trh se může otočit, jiné segmenty hospodářství postupně hlásí ochlazování. Takže nelze zapomínat na pokoru a opatrnost.

V čem byl pro vás vstup na realitní trh netradiční oproti vstupu do jiných odvětví?

Těch novinek je celá řada a ve více případech můžeme říci, že se učíme za běhu. Nejvýznamnější je téma managementu budov. Zajímavostí je, že zde aplikujeme hybridní model správy nemovitostí, kdy část portfolia je spravována interním týmem a druhá část je outsourcována na profesionálního partnera. Novou zkušeností je i každodenní kontakt s nájemci budov. Rozmanitost jejich požadavků vychází nejen z jejich velikosti, ale i ze zavedené firemní kultury.

Na jaký typ nájemců se orientujete?

V našich bratislavských budovách najdete celé spektrum firem, od hlavních lídrů slovenského a mezinárodního obchodu až po začínající startup. Snažíme se vyhovět každému bez ohledu na to, jaká částka za nájem se objevuje na faktuře. Zároveň lze obecně říci, že podobně jako při vstupu na farmaceutický trh či trh zabývající se  nakládání s odpady i v tomto případě jde o mimořádně inspirativní zkušenost, která novými zkušenostmi obohacuje celý tým WOOD & Company.

S tématem nároků nájemců souvisí i téma estetiky a funkčnosti prostředí, ve kterém pracují jejich zaměstnanci. Je to důvod, pro který se WOOD & Company Real Estate stala generálním partnerem čtvrtého ročníku soutěže Office roku?

Určitě ano. V našich budovách pracují tisíce lidí, kteří tráví ve svých kancelářích, ale i v jejich okolí značnou část dne. Musíme na to myslet stejně, jak na to myslí organizátoři soutěže. Ve spolupráci s renomovanými odborníky, včetně naší kolegyně Kateřiny Číhové, se v rámci soutěže Office roku hodnotí nejen design a efektivní uspořádání kanceláří, ale i to, zda se v nich lidé cítí dobře. Jsme toho názoru, že pokud mají lidé pozitivní pocit z pracovního prostředí, přenesou si ho i do soukromí nebo mezi přátele. V tom případě už mluvíme o celospolečenském kontextu. A ten, jako zodpovědná firma, vnímáme mimořádně citlivě.

Ve starších rozhovorech jste otázku o možných developerských aktivitách WOOD & Company Real Estate nechávali otevřenou. Změnilo se něco?

Změnilo i nezměnilo. Veřejností již proběhla informace o naší spolupráci s významnou developerskou společností Immocap Group, se kterou realizujeme výstavbu druhé fáze Lakeside Parku. Jde o nový administrativní objekt, který přirozeně navazuje na známou výškovou budovu Lakeside Park 01 na křižovatce Vajnorské a Tomášikovo ulice. Lokalita po ukončení výstavby získá k současným 25 000 m2 dalších 15 000 m2 pronajímatelné plochy. Kromě spolufinancování je úkolem Immocapu příprava projektu, development a pronájem. WOOD & Company Real Estate vedle spolufinancování vkládá do spolupráce pozemek, spoluzabezpečuje pronájem a realizuje dohled nad rozvojem a synergií vzhledem k vlastnictví Lakeside Parku. Tento typ spolupráce je pro nás další novou zkušeností. Nelze tedy říci, že bychom se developery stali, ale ocitli jsme se k developmentu tak blízko jako nikdy předtím.

Jak již bylo zmíněno, součástí pražského portfolia jsou i dvě obchodní centra. Plánujete se i v Bratislavě posunout do retailových realit?

Jsme v první řadě investiční společnost, jejímž primárním cílem je dlouhodobě a zodpovědně zhodnocovat prostředky klientů. Průběžně vyhodnocujeme různé investiční příležitosti a je pravdou, že jsou mezi nimi i retailové nemovitosti. Jde o specifický trh s vlastními zákonitostmi, ale zároveň je pro nás potenciálně zajímavou výzvou. I proto, že při něm můžeme kromě bohatých investičních zkušeností využít i know-how nabyté v administrativním segmentu nebo na pražském retailovém trhu. Čas ukáže.

Článek vyšel v týdeníku  TREND