Martin Šmigura: V realitách sa cítime dobre

Popri pražských akvizíciách ste v rokoch 2017 a 2018 pomerne razantne vstúpili aj na bratislavský realitný trh. Po kúpe Westend Tower prišlo v rýchlom slede k akvizíciám budov Aupark Tower, Lakeside Park a BBC5. Ako s odstupom času hodnotíte toto rozhodnutie?

WOOD & Company má aj vďaka takmer 30-ročnému pôsobeniu na stredoeurópskom trhu bohaté skúsenosti s budovaním investičného portfólia. To nikdy nevznikalo spôsobom „kúp všetko, čo vidíš“, ale na základe hĺbkových analýz. Uplatňujeme postupy, ktoré sme si osvojili aj ako konzultanti. Napokon, naša spoločnosť poradensky stála pri celom rade úspešných M&A transakcií. Rovnaký kľúč sme použili aj pri realitách. Cieľom bolo poskytnúť investorom produkt, ktorý by kombinoval zaujímavú mieru zhodnotenia a nižšiu mieru rizika. S týmto zámerom bola založená nová divízia a WOOD &Company Real Estate, ktorej sa prostredníctvom stratégie aktívneho asset managementu darí napĺňať stanovené ciele.

O akej miere zhodnotenia je reč?

Pri realitnom office podfonde, orientovanom na investovanie do kancelárskych budov v Prahe a Bratislave, je výnos od začiatku jeho pôsobenia 38 %. Konkrétne v roku 2018 sme dosiahli 15 % a v roku 2019 10 %. Okrem tohto podfondu spravujeme aj retail podfond, ktorý je vytvorený na investovanie do našich pražských obchodných centier Harfa a Krakov.

Z toho vyplýva, že aj rok 2019 bol úspešný…

Je to tak. Napriek rastúcej miere neobsadenosti kancelárskych priestorov v Bratislave všetky naše budovy v súčasnosti dosahujú niekoľkoročné maximá obsadenosti. V prípade Lakeside Parku a BBC 5 sme sa dokonca priblížili k magickým 100 %. Zároveň sa nám podarilo uzatvoriť alebo prolongovať dlhodobé kontrakty s viacerými významnými nájomcami. Napríklad v prípade spoločnosti ESET, historicky spätou s Aupark Tower, išlo o jednu z najväčších leasingových transakcií roka. Takže naozaj môžeme hovoriť o úspešnom období. Na druhej strane, trh sa môže otočiť, iné segmenty hospodárstva postupne hlásia ochladzovanie. Takže netreba zabúdať na pokoru a opatrnosť.

V čom bol pre vás vstup na realitný trh netradičný oproti vstupom do iných odvetví?

Tých noviniek je celý rad a vo viacerých prípadoch môžeme povedať, že sa učíme za behu. Najvýznamnejšou je téma manažmentu budov. Zaujímavosťou je, že tu aplikujeme hybridný model správy nehnuteľností, keď časť portfólia je spravovaná interným teamom a druhá časť je outsourcovaná na profesionálneho partnera. Novou skúsenosťou je aj každodenný kontakt s nájomcami budov. Rozmanitosť ich požiadaviek vychádza nielen z ich veľkosti, ale aj zo zavedenej firemnej kultúry.

Na aký typ nájomcov sa orientujete?

V našich bratislavských budovách nájdete celé spektrum firiem, od top lídrov slovenského a medzinárodného biznisu až po začínajúce startupy. Snažíme sa vyhovieť každému bez ohľadu na to, aká suma svieti na faktúre za nájom. Zároveň možno vo všeobecnosti povedať, že podobne ako pri vstupe na farmaceutický či odpadársky trh, aj v tomto prípade ide o mimoriadne inšpiratívnu skúsenosť, ktorá novými skúsenosťami obohacuje celý tím WOOD & Company.

S témou nárokov nájomcov súvisí aj téma estetiky a funkčnosti prostredia, v ktorom pracujú ich zamestnanci. Je to dôvod, pre ktorý sa WOOD & Company Real Estate stala generálnym partnerom štvrtého ročníka súťaže Office roka?

Určite áno. V našich budovách pracujú tisícky ľudí, ktorí trávia vo svojich kanceláriách, ale aj v ich okolí značnú časť dňa. Musíme na to myslieť rovnako, ako na to myslia organizátori súťaže. V spolupráci s renomovanými odborníkmi, vrátane našej kolegyne Kataríny Cihovej, sa v rámci súťaže Office roka hodnotia nielen dizajn a efektívne usporiadanie kancelárií, ale aj to, či sa v nich ľudia cítia dobre. Sme toho názoru, že pokiaľ majú ľudia pozitívny pocit z pracovného prostredia, prenesú si ho aj do súkromia alebo medzi priateľov. V tom prípade už hovoríme o celospoločenskom kontexte. A ten ako zodpovedná firma vnímame mimoriadne citlivo.

V starších rozhovoroch ste otázku o možných developerských aktivitách WOOD & Company Real Estate nechávali otvorenú. Zmenilo sa niečo?

Zmenilo aj nezmenilo. Verejnosťou už prebehla informácia o našej spolupráci s významnou developerskou spoločnosťou Immocap Group, s ktorou realizujeme výstavbu druhej fázy Lakeside Parku. Ide o nový administratívny objekt, ktorý prirodzene nadväzuje na známu výškovú budovu Lakeside Park 01 na križovatke Vajnorskej a Tomášikovej ulice. Lokalita po ukončení výstavby získa k súčasným 25 000 m2 ďalších 15 000 m2 prenajímateľnej plochy. Okrem spolufinancovania je úlohou Immocapu príprava projektu, development a prenájom. WOOD & Company Real Estate popri spolufinancovaní vkladá do spolupráce pozemok, spoluzabezpečuje prenájom a realizuje dohľad nad rozvojom a synergiou vzhľadom na vlastníctvo Lakeside Parku. Tento typ spolupráce je pre nás ďalšou novou skúsenosťou. Nemožno teda povedať, že by sme sa developermi stali, no ocitli sme sa pri developmente tak blízko ako nikdy predtým.

Ako už bolo spomínané, súčasťou pražského portfólia sú aj dve obchodné centrá. Plánujete sa aj v Bratislave posunúť do retailových realít?

Sme v prvom rade investičná spoločnosť, ktorej primárnym cieľom je dlhodobo a zodpovedne zhodnocovať prostriedky klientov. Priebežne vyhodnocujeme rôzne investičné príležitosti a je pravdou, že sú medzi nimi aj retailové nehnuteľnosti. Ide o špecifický trh s vlastnými zákonitosťami, no zároveň je pre nás potenciálne zaujímavou výzvou. Aj preto, lebo pri ňom môžeme okrem bohatých investičných skúseností využiť aj know-how nadobudnuté v administratívnom segmente alebo na pražskom retailovom trhu. Čas ukáže.

Článok vyšiel v týždenníku Trend